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房地产业或推营改增

  不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现,超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧,其中近40%的企业认为税负会明显上升。

  按照规划要求,“十二五”期间要完成“营改增”任务,目前,还有包括房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等几个行业未纳入试点。市场普遍预期,2015年将是营改增税制改革的收官之年。

  房地产项目成本费用构成比较复杂,是营改增过程中的硬骨头。记者近日在多地调研发现,不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现,超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧,其中近40%的企业认为税负会明显上升。

  山东一位开发商告诉记者,已开工、已开盘的存量资产项目,可能受营改增影响巨大。假设一个房地产项目已完工但销售还未结束,若实行营改增,项目成本基本上均已发生,无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订,如无法更改,税负就只能由开发商负担,项目收入及利润必然大幅下降。

  普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军认为,因为很多房地产开发商的资金来自金融机构的贷款,如果没有同时开始营改增,会对上下游业务链条的抵扣造成一定压力。对于土地成本,由于土地来源的多样性,如无偿划转、集体合作、股权收购等,很难取得相关税务发票,因此很可能无法获得进项抵扣。

  房地产业的显著特征是项目周期长,且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后,房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。

  房地产业“营改增”确实是一个“硬骨头”,如何面对?一些企业认为,需要变更业务模式,以适应营改增的税收政策。比如对供应商、客户群体进行分类及管理。营改增后,供应商是否能够提供增值税专用发票,客户能否接受税负转嫁,将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。

  普华永道建议,首先,企业要重视并积极进行营改增的全面影响测试分析,包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟。

  其次,根据影响分析的结果,企业可以考虑对于经营模式进行相应调整,对供应商、客户进行梳理,重新确定定价政策等,以降低负面影响。

  另外,企业应当提高税务管理水平,加强税务风险管控能力,尤其要加强增值税专用发票的管理。在这个过程中,应当加强对财务、税务以及各部门业务人员的培训、学习。

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